Stima Immobili Excel - Modello Gratuito (2026)

Apri il foglio Istruzioni per leggere finalità, limiti e ordine di compilazione. Nel foglio Comparabili inserisci nelle righe disponibili ID, data, città, provincia, tipologia, superficie commerciale, prezzo osservato, stato conservativo, fonte e note: la colonna Prezzo osservato €/m² calcola automaticamente il rapporto tra prezzo e superficie. Per esempio, €345.000 divisi per 75 m² producono €4.600,00/m².

Nel foglio Stime compila le celle operative delle colonne A:J: ID stima, data, città, provincia, tipologia, indirizzo sintetico, superficie commerciale, stato conservativo, piano e ascensore. Le colonne K:O sono calcolate: K usa la media dei comparabili compatibili, L e M recuperano i coefficienti dal foglio Parametri, N calcola il valore stimato e O mostra note e limitazioni. Il foglio dispone di filtro automatico, blocco della riga superiore e righe predisposte fino alla riga 200.

Nel foglio Parametri puoi modificare i coefficienti dello stato conservativo e del piano. I coefficienti opzionali per ascensore e tipologia sono documentati ma non entrano nella formula base. La Figura 1 mostra il foglio Stime, la Figura 2 il registro Comparabili, la Figura 3 i parametri e la Figura 4 le istruzioni operative.

La cartella è utile quando devi preparare una prima valorizzazione senza costruire ogni volta un prospetto da zero. Un agente immobiliare può registrare una serie di immobili acquisiti nella stessa città; un consulente del credito può confrontare il valore dichiarato con rilevazioni interne; un tecnico o un amministratore patrimoniale può mantenere uno storico ordinato delle analisi. Il modello non produce una perizia: organizza un metodo comparativo elementare e rende visibili le ipotesi utilizzate.

Il foglio Comparabili contiene 999 righe operative, dalla riga 2 alla riga 1000. Ogni rilevazione ha una fonte o un riferimento, quindi puoi distinguere un annuncio, una transazione documentata o una valutazione interna, senza confondere dati di natura diversa. La superficie commerciale è separata dal prezzo osservato: questa scelta evita di confrontare direttamente immobili da 50 m² e 150 m² soltanto sulla cifra complessiva.

La media non usa tutti i record indistintamente. La formula considera città e tipologia; per Milano e Appartamento, ad esempio, esclude le righe riferite a Roma o ai negozi. Se inserisci tre comparabili a €4.600, €4.810 e €5.000 al m², la media aritmetica è €4.803,33/m². Su un appartamento di 78 m², prima dei coefficienti, il riferimento è circa €374.660,00.

Nel foglio Stime puoi gestire appartamenti, uffici e negozi. Le colonne gialle sono destinate all'inserimento, mentre K:O rendono leggibile il percorso del calcolo. Il risultato è più controllabile di una cifra scritta manualmente perché puoi risalire alla superficie, alla media e ai coefficienti applicati. Per un report destinato a una banca, conserva inoltre data della rilevazione, fonte, indirizzo sintetico e note sulle caratteristiche che possono modificare il confronto.

Il grafico collegato alle righe 209:211 può servire per una rappresentazione sintetica delle stime, ma va alimentato con dati reali e coerenti. Le righe dimostrative non sono quotazioni ufficiali: sostituiscile prima di usarle in una relazione.

Il modello applica una formula trasparente: valore stimato uguale superficie commerciale moltiplicata per valore medio dei comparabili, coefficiente dello stato e coefficiente del piano. Nel foglio Parametri sono presenti, ad esempio, 1,05 per Nuovo, 1,00 per Buono e 0,80 per Da ristrutturare; per il piano sono presenti 0,95 per Terra, 0,98 per Piano 1, 1,02 per Piano 3 e 1,05 per Piano 6. Questi numeri sono parametri interni modificabili, non quotazioni OMI né coefficienti normativi.

La scelta tecnica corretta è usare la superficie commerciale in modo omogeneo. Non devi mescolare 80 m² commerciali con 80 m² calpestabili: il rapporto prezzo/superficie cambierebbe senza che la formula possa accorgersene. Se un comparabile costa €300.000 e misura 60 m² commerciali, il valore derivato è €5.000/m²; con una superficie inserita erroneamente di 75 m² diventerebbe €4.000/m², con una distorsione del 20%.

La stima non comprende imposte, IVA, oneri notarili, provvigioni, finanziamenti o lavori. Non applica quindi aliquote IVA del 4%, 10% o 22% e non calcola imposte di registro o costi accessori. La compravendita deve essere verificata anche rispetto a conformità catastale e urbanistica, agibilità, provenienza, vincoli, stato locativo e documentazione tecnica. Il foglio Istruzioni richiama espressamente questi limiti.

Il modello non sostituisce una valutazione secondo gli standard professionali né una valutazione OMI. L'Agenzia delle Entrate pubblica quotazioni immobiliari con finalità informative, ma il risultato del modello deriva dai comparabili che inserisci tu. Per questo la fonte è un campo obbligatorio sul piano operativo, anche se la cartella non valida né certifica il dato.

Dal punto di vista Excel, K usa AVERAGEIFS sui dati fino alla riga 1000, mentre L e M recuperano i coefficienti con VLOOKUP. Se non esistono comparabili compatibili, K restituisce zero e O indica di verificare manualmente. Questa gestione è preferibile a mostrare una cifra apparentemente precisa quando il campione è vuoto.

Un errore frequente consiste nell'inserire il prezzo totale nella colonna della superficie o viceversa. Il foglio Comparabili calcola H dividendo G per F: con €430.500 e 105 m² il risultato corretto è €4.100/m². Se scrivi 105 nella colonna G e 430.500 nella colonna F, Excel può comunque eseguire una divisione, ma il valore prodotto non rappresenterà il mercato. Controlla sempre le intestazioni prima di incollare dati da un altro file.

Un secondo problema nasce dalla città scritta in modi diversi. “Roma”, “ROMA” e “Roma ” con uno spazio finale possono non essere trattati come la stessa chiave nelle ricerche. Prima di registrare molte righe, usa una grafia uniforme e non aggiungere il quartiere nella colonna C: il quartiere può essere descritto nelle note o nell'indirizzo sintetico, mentre la città deve rimanere una categoria stabile.

La tipologia deve coincidere esattamente tra Stime e Comparabili. Se una stima è “Ufficio” e i comparabili sono tutti “Appartamento”, la media K diventa zero e la nota segnala la mancanza di comparabili. Non risolvere il problema cambiando artificialmente la tipologia: inserisci invece rilevazioni coerenti oppure lascia il risultato da verificare.

Attenzione anche ai coefficienti. Applicare 1,05 allo stato Nuovo e poi aumentare manualmente ancora il valore del 5% significa contare due volte lo stesso effetto. La formula base applica soltanto stato e piano; ascensore e tipologia sono presenti in Parametri come coefficienti opzionali ma non vengono utilizzati nel calcolo. Se vuoi inserirli nella metodologia, devi modificare consapevolmente la formula e documentare la scelta.

Infine, non confondere una stima indicativa con il prezzo ottenibile. Un immobile di 78 m² valorizzato a €4.800/m² produce €374.400 prima dei coefficienti, ma una ristrutturazione necessaria da €60.000, un contratto di locazione in corso o una difformità urbanistica possono cambiare radicalmente la trattativa. Riporta questi elementi nelle note e non presentarli come semplici arrotondamenti.