Calcolo Spese Acquisto Casa Excel - Modello Gratuito (2026)

Apri il foglio Preventivi (Figura 1). Le righe operative vanno dalla 6 alla 105 e le colonne di input sono A-M: scenario, data, città, prezzo immobile, base catastale, prima o seconda casa, venditore, categoria, applicabilità del prezzo-valore, mutuo richiesto, costi notaio, agenzia e altri oneri documentati. I menu a tendina nelle colonne F, G, H e I limitano le scelte a valori coerenti con le formule. Le colonne N-W sono calcolate: aliquota IVA, imposte, spese accessorie, fabbisogno lordo, rapporto mutuo/prezzo e controllo scenario. La Figura 2 mostra il foglio Parametri, dove puoi leggere e aggiornare i valori utilizzati. La Figura 3 mostra Riepilogo, che aggrega gli scenari compilati e alimenta il grafico comparativo. L'importo in U è il fabbisogno lordo dell'operazione: prezzo più imposte e spese, non il capitale proprio dopo aver sottratto il mutuo. In M inserisci costi del mutuo e altri oneri già documentati; il modello non calcola automaticamente l'eventuale imposta sostitutiva.

Il modello si rivolge a chi deve trasformare una valutazione immobiliare in un prospetto economico confrontabile. Un acquirente può mettere a confronto un appartamento da 420.000 euro acquistato da un privato a Milano, una seconda casa da 510.000 euro venduta da un'impresa soggetta IVA e una soluzione da 265.000 euro a Torino. Le righe di esempio già presenti mostrano proprio questo tipo di confronto, ma restano modificabili.

Per un agente immobiliare, il foglio Preventivi permette di preparare scenari per clienti diversi senza creare una cartella separata per ogni immobile. Il campo Città identifica l'operazione, mentre Data valutazione consente di distinguere una stima aggiornata da una precedente. Il campo Venditore è determinante: Privato e Impresa esente IVA seguono il ramo delle imposte proporzionali o fisse previste per quel regime, mentre Impresa soggetta IVA attiva l'IVA sul prezzo e tre imposte fisse.

Un mediatore creditizio può usare J per registrare il mutuo richiesto e V per osservare il rapporto tra mutuo e prezzo. Con un immobile da 300.000 euro e un mutuo da 210.000 euro, il rapporto è 70%; questo dato non coincide con il fabbisogno di cassa, perché U comprende anche 1.500 euro di imposte e 8.000 euro di spese accessorie, arrivando a 309.500 euro.

Il responsabile di un'agenzia può invece inserire in L la provvigione prevista e in K il preventivo notarile, mantenendo separati i costi di intermediazione dalle imposte. Questa distinzione evita di presentare al cliente una cifra unica senza spiegare quali componenti siano fiscali, notarili o finanziarie.

La scelta operativa corretta è mantenere una riga per ogni combinazione realmente valutata: cambiare solo il prezzo in una riga esistente nasconde l'evoluzione dell'analisi. Duplica invece lo scenario nella riga successiva e assegna un nome riconoscibile in A, come “Milano 420k privato” o “Roma impresa IVA”.

Il foglio Parametri espone i valori fiscali utilizzati dalle formule, così puoi verificare l'impostazione prima di leggere il risultato. Per vendite da Privato o da Impresa esente IVA, il modello applica il 2% alla prima casa ordinaria quando il beneficio è indicato, il 9% alla seconda casa e una base minima di 1.000 euro per l'imposta di registro. Le imposte ipotecaria e catastale sono impostate a 50 euro ciascuna in questo ramo.

La logica della prima casa non considera automaticamente i requisiti soggettivi dell'acquirente. La categoria A/1, A/8 o A/9 esclude l'agevolazione: in questi casi il modello usa il 9% e conserva il controllo “Prima casa non ammessa: categoria”. Per la base imponibile, se Prezzo-valore applicabile è “Sì” e la base catastale è positiva, il registro viene calcolato sulla base catastale; altrimenti viene usato il prezzo. Il minimo di 1.000 euro resta applicato nel ramo previsto.

Per Impresa soggetta IVA, il modello usa il 4% per prima casa ordinaria, il 10% per seconda casa ordinaria e il 22% per A/1, A/8 e A/9. L'IVA è calcolata sul prezzo dell'immobile in D. Registro, ipotecaria e catastale sono invece importate dal foglio Parametri con 200 euro ciascuna, quindi il totale fisso delle tre imposte è 600 euro.

La disciplina di riferimento comprende l'imposta di registro del DPR 131/1986, l'IVA del DPR 633/1972 e le regole del prezzo-valore introdotte dall'art. 1, comma 497, della legge 266/2005. Il file non verifica requisiti personali, abitativi o dichiarazioni rese nell'atto: la formula tratta il valore inserito in F come un dato già valutato. Non inserire in M un importo sostitutivo stimato: quel campo serve per costi e oneri già documentati e il calcolo dell'imposta sostitutiva resta esterno al modello.

Nel foglio Parametri puoi aggiornare aliquote e importi, ma una modifica cambia tutti gli scenari. Prima di applicare un aggiornamento, salva una copia della cartella e annota in E il motivo della variazione, soprattutto quando cambiano prassi notarili o interpretazioni fiscali.

Un errore frequente consiste nel trattare il mutuo come una riduzione del costo dell'acquisto. La colonna U non calcola il capitale proprio: somma D, S e T. Con prezzo di 250.000 euro, imposte per 5.000 euro e spese accessorie per 12.000 euro, il fabbisogno lordo è 267.000 euro anche se in J inserisci un mutuo da 200.000 euro. Il mutuo resta un indicatore finanziario in V, non una sottrazione automatica dal fabbisogno.

Un secondo errore è inserire la base catastale senza aver verificato il prezzo-valore. Se I è “Sì” ma E è vuota o pari a zero, la colonna W segnala “Base catastale da verificare”. Non correggere il messaggio mettendo una cifra casuale: una base catastale di 150.000 euro applicata al 2% produce 3.000 euro, mentre il minimo previsto dal modello sarebbe 1.000 euro; la differenza deriva dalla base, non da un arrotondamento.

Capita anche di selezionare Prima casa per un immobile A/8 pensando che la percentuale del 2% venga applicata comunque. Il controllo W blocca questa lettura e la formula passa al 9%. Lo stesso vale per A/1 e A/9. La categoria “Ordinaria” non è una descrizione commerciale: è il valore che abilita il ramo della prima casa nel calcolo del registro.

Nei rapporti con un'impresa, l'errore opposto è usare il 9% di registro come se la vendita fosse esente IVA. Se G è “Impresa soggetta IVA”, l'imposta IVA viene calcolata sul prezzo e le tre imposte fisse sono 200 euro ciascuna. Su 300.000 euro con aliquota IVA del 10%, l'IVA è 30.000 euro, mentre registro, ipotecaria e catastale ammontano complessivamente a 600 euro.

Infine, non lasciare a zero costi già noti. K, L e M sono input separati: un preventivo notarile di 4.800 euro, una provvigione di 12.600 euro e 950 euro di oneri mutuo devono essere inseriti nelle rispettive colonne. Se D, C, F, G o H mancano, W restituisce “Dati incompleti”; questo controllo va letto prima del totale in Riepilogo, perché un importo aggregato può includere righe non ancora completate.