Calcolo Canone Concordato Excel - Modello Gratuito (2026)

Quando apri il file, il foglio Parametri (Figura 1) contiene le righe degli accordi territoriali e le colonne Comune, Provincia, Zona o microzona, Data accordo, superfici minima e massima, fascia minima e massima €/m² annua, Correttivo economico aggiuntivo, coefficienti e fonte documentale. La colonna L calcola il coefficiente complessivo come prodotto dei coefficienti disponibili. Le colonne O:V costituiscono la tabella di ricerca usata dal calcolo. Inserisci una sola riga per ogni chiave Comune|Zona e non mescolare versioni diverse dello stesso accordo.

Nel foglio Calcolo canoni (Figura 2) compili le colonne A:J, S, V e W: ID pratica, data, locatore, identificativo fiscale, conduttore, Comune, zona, indirizzo, superficie catastale, coefficiente superficie manuale, canone mensile proposto, stato e note. Le colonne K:R, T:U e X:Y sono calcolate. Il foglio usa la chiave Comune|Zona per recuperare fascia e coefficiente, calcola la superficie convenzionale e divide sempre per 12 le tariffe annue. Y segnala chiavi mancanti o duplicate, parametri non validi e superfici fuori limite; gli errori bloccano i canoni.

La Figura 3 mostra il foglio Riepilogo, con numero di pratiche, verifiche, contratti, record annullati, totali annui, media mensile valida e conteggi per i quattro stati Bozza, Verificato, Contratto e Annullato. Il foglio non calcola IVA, cedolare secca o altre imposte. Prima di compilare le pratiche leggi le note metodologiche in Parametri e sostituisci gli esempi con dati documentati.

Il file è utile quando devi gestire più richieste di locazione e non vuoi ricostruire ogni volta il calcolo in un foglio separato. Un agente immobiliare può registrare l’immobile, il locatore, il conduttore e l’indirizzo, poi associare Comune e zona o microzona ai parametri territoriali. Un amministratore può usare la stessa struttura per confrontare immobili di proprietari diversi, mentre un libero professionista può conservare l’ID pratica e lo stato di lavorazione senza confondere una bozza con un contratto già predisposto.

La parte operativa si concentra nel foglio Calcolo canoni. Le righe dalla 2 alla 200 sono predisposte per 199 pratiche; i dati dimostrativi già presenti non devono essere trattati come valori ufficiali. La superficie catastale entra nella colonna I e il coefficiente manuale nella J. Con 72 m² e coefficiente 1, la superficie convenzionale resta 72 m². Con un coefficiente 1,05, una superficie catastale di 65 m² diventa 68,25 m².

Il modello calcola una fascia, non decide da solo quale importo proporre. Nell’esempio tecnico previsto dai parametri, 72 m² × 120 €/m² × 1,1025 produce 9.525,60 € annui, pari a 793,80 € mensili; applicando il limite massimo di 170 €/m² si ottengono 13.494,60 € annui, pari a 1.124,55 € mensili. La proposta inserita in S viene confrontata con Q e R, mentre T la riporta su base annua.

Per il lavoro quotidiano conviene mantenere in W una nota breve sulla fonte del dato e usare V per distinguere Bozza, Verificato e Contratto. Il Riepilogo permette di leggere il volume per stato e la somma delle proposte valide. I totali escludono Annullato e dati non validi, ma una proposta con dati validi può comunque risultare Fuori fascia: sono due controlli diversi e vanno letti separatamente.

Il riferimento generale per i contratti a canone concordato è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, in particolare l’articolo 2, comma 3. I criteri territoriali devono essere ricavati dall’accordo applicabile al Comune e dal decreto interministeriale 16 gennaio 2017, pubblicato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il file non sostituisce l’accordo territoriale né produce un’attestazione di conformità: contiene un calcolo parametrico da alimentare con fonti verificate.

Nel foglio Parametri le fasce G e H sono espresse in euro per metro quadrato annui. La conversione mensile è sempre la divisione per 12, perché B2 è impostato a 12 mesi per anno. Non modificare questo valore per simulare periodi diversi: un canone mensile non si ottiene distribuendo una tariffa annua su un numero arbitrario di mesi. La superficie minima e massima delle colonne E e F delimitano l’intervallo ammesso; se la superficie calcolata in K esce dall’intervallo, la verifica Y impedisce il calcolo economico.

La chiave O costruisce il testo Comune|Zona. La formula Y controlla che la chiave compaia una sola volta, che i coefficienti siano positivi e che il minimo non superi il massimo. Questa scelta è preferibile alla ricerca su Comune soltanto: due zone dello stesso Comune possono avere fasce diverse. Il file non gestisce più fasce della stessa zona con la medesima chiave; se servono accordi o fasce distinte devi predisporre chiavi differenziate e una logica coerente con la documentazione territoriale.

La cedolare secca del 10% può applicarsi quando ricorrono i requisiti previsti per il canone concordato, ma non è automatica e non viene calcolata nel workbook. Non sono presenti campi IVA né imposte. Perciò il risultato di T è un canone annuo proposto, non un reddito netto fiscale. Un importo di 980 € mensili genera 11.760 € annui, ma il file non applica alcuna aliquota a questi 11.760 €.

L’errore più frequente è duplicare la stessa chiave Comune|Zona per conservare due accordi o due versioni dei parametri. La formula Y non sceglie la riga più recente: segnala CHIAVE MANCANTE/DUPLICATA e blocca i canoni. Se trovi due righe per Milano|Centro illustrativo, devi prima decidere quale accordo è applicabile e rimuovere o distinguere la riga non utilizzabile. Lasciare entrambe le righe produce un controllo negativo anche se tutti gli importi sembrano corretti.

Un secondo errore riguarda la superficie. La colonna I è la superficie catastale inserita nella pratica, mentre J è un coefficiente manuale che converte quella superficie in superficie convenzionale. Se applichi già una superficie convenzionale e inserisci comunque 1,05, aumenti il risultato una seconda volta. Per esempio, 80 m² moltiplicati per 1,05 diventano 84 m²; se il valore 84 era già stato calcolato a monte, il file lo trasforma erroneamente in 88,20 m².

Capita anche di leggere una proposta valida come automaticamente conforme. X restituisce OK soltanto se S è compreso tra il minimo mensile Q e il massimo mensile R. Y, invece, verifica dati, parametri e superficie. Una riga può quindi avere Y uguale a OK e X uguale a Fuori fascia. Sono controlli distinti: il primo certifica la consistenza del calcolo, il secondo confronta l’importo proposto con l’intervallo.

Un altro problema nasce dall’inserimento di tariffe mensili nelle colonne G e H. Il file le interpreta come valori annui e divide nuovamente per 12. Se inserisci 800 invece di 800 €/m² annui, il risultato non rappresenta una tariffa mensile di 800 €. Prima di importare un accordo, verifica l’unità di misura e la superficie ammessa.

Infine, non usare il Riepilogo per controllare la distribuzione per Comune: il grafico raggruppa i record per i quattro stati. I totali economici escludono le pratiche Annullato e quelle con dati non validi. Una pratica in Bozza con proposta valida resta nei conteggi del relativo stato; non confondere lo stato amministrativo con l’esito del controllo di fascia.